ВСМ — это высокоскоростная железнодорожная магистраль. В будущем планируется соединить многие крупные города России сетью ВСМ.
Первым участком будет Москва-Казань. Затем путь планируют продлить до Екатеринбурга, а в перспективе — до Пекина.
Многие, наверное, уже слышали об этом проекте.



Инвестиционная идея заключается в покупке земельных участков вблизи станций ВСМ.
Внимание! Речь не идет о приобретение земель непосредственно на пути магистрали с целью последующей перепродажи РЖД. Вовсе нет. За такие фокусы по головке не погладят, в лучшем случае выкупят землю в принудительном порядке за минимальную стоимость. Наша цель — приобрести недорого нормальный участок под индивидуальное строительство, желательно в 1-3 км от будущих станций ВСМ.

 

Почему сейчас можно найти такие участки недорого?

1) Потому что в некоторых случаях станции ВСМ планируется размещать отдельно от существующих вокзалов. На некотором отдалении от города. Соответственно нам может подойти земля в 1-10 км от города (в зависимости от населенного пункта), которая на данный момент дешевая.

2) А также по той причине, что магистраль пока существует только на бумаге, эксперты спорят, экологи протестуют, проходят слушания на местах. Но уже известно о рекомендованном маршруте и локализации станций.

Следовательно для масштабных инвестиций и вложении кредитных средств рано и рискованно. Бизнес не будет на данном этапе вкладываться в инфраструктуру и коммерцию. Бизнес еще подождет. А для частных недорогих проектов время, считаю, подходящее. Тем более сейчас, когда на пике валютного кризиса зимой люди уже спешно вложились в недвижимость, и свободных денег на рынке не так много, как могло бы быть.

 

Целевая прибыль и риски

500% без учета инфляции через 5 лет.
Риск — потеря 30% стоимости.

Т.е. покупаете сегодня участок за 300 т.р.
Через 5 лет прогнозируемая стоимость этого же участка с учетом инфляции может составить уже около 2 млн. Это, разумеется, не считая ваших вложений в участок — подведение коммуникаций, возведение построек.

При неблагоприятном развитии (ниже раскрою подробнее) он все равно не будет стоить сильно дешевле, так как мы ищем именно дешевые участки. Поэтому я оцениваю максимальный рабочий риск при вложении в дешевый земельный участок не более 30% от вкладываемой суммы. Конечно, всегда существует вероятность форс-мажора — война, перевороты, стихийные бедствия, глобальный кризис. Но даже во многих из этих случаев земельный участок становится фактором выживаемости, а значит предпочтительнее многих других активов.

 

Почему это должно сработать?

1) Россия занимает первое место на планете по территории. 17 млн. кв. км. Это примерно как США и Австралия вместе взятые.
При таких расстояниях сеть из высокоскоростных ЖД-магистралей нужна стране как воздух. Участок «Москва — Казань» лишь пилотный. Будут и другие.

2) Немалый интерес к проекту проявляет Китай, который хочет с помощью ВСМ соединить Москву с Пекином. Китай по совместительству является лидером в деле строительства подобных ВСМ. Поэтому китайцы знают, что делают и знают, как это сделать. Именно готовность Китая инвестировать фактически воскресила проект на фоне усложнения экономической и геополитической ситуации.



3) Сколько сейчас приезжих в Москве, которые работают и понимают, что не потянут покупку квартиры непосредственно в столице? Сотни тысяч. Я сам был на их месте, попал на 2008-2009 гг, и отступил. Люди пытаются из последних сил зацепиться, взять жилье в Подмосковье или в районе Новой Москвы. Но и это не дешево. Вырастающие как грибы вокруг Москвы жилищные застройки в виде новообразованных городков-спутников могут предложить квадратные метры дешевле, но при этом обладают серьезными инфраструктурными рисками.
На этом фоне для меня логичным выглядит исход людей в дальнее Подмосковье и в соседние области. Т.е. заработали, накопили, уехали, но не слишком далеко, чтобы поддерживать связь.

4) Деурбанизация. Это не просто слово из школьного курса экономической географии. Семьи все больше тяготеют к строительству собственных домов. Молодое поколение вдохновляется «одноэтажной Америкой», которую регулярно видит на тв-экранах. Они уже готовы стричь газоны по выходным, вечером дымить барбекю на заднем дворе, а в будни решать, кто повезет ребенка в школу.



Но москвичи вынуждены сегодня ехать не ближний свет за участками. Помню, мой начальник еще в 2007-ом покупал участок за 40 км. от Москвы. Потому что искал за адекватные деньги и не в садовом товариществе.
Сколько ему добираться оттуда в Москву? Полчаса. А если с пробками? Час. А если в выходные? Полтора…
И тут появляется ВСМ. Покупаем участок возле города Золотого Кольца Владимира (буквально в 5 км), пользуемся для повседневных нужд инфраструктурой областного центра, живем и растим детей в условиях с благоприятной экологией, а при необходимости до Москвы добираемся за час… Любые мероприятия, концерты, выставки, шопинг, сходки с друзьями вам по плечу.
Разве что на работу, наверное, так не наездишься. Билеты все-таки подороже простой электрички, несмотря на наличие экономичного туристического класса. Хотя читал вчера про строительство ВСМ Бордо-Париж. Там всерьез рассматривают перспективу работы в Париже, а жизни в Бордо, когда дорога занимает 2,5 часа. Я слабо верю, что кто-то захочет 5-6 часов затрачивать ежедневно на дорогу, но вот Москва-Владимир за 55 минут выглядит куда более реально.

 

Почему это может не сработать? Природа рисков

1) Я уже говорил, что пока ВСМ на стадии проекта. Один из главных рисков заключается в том, что проект могут отменить или отложить надолго, либо магистраль может пойти совсем не по рекомендованному маршруту. Уже есть пример, когда экспертное заключение на региональном уровне не совпадает с федеральным рекомендованным проектом. По разным причинам. Так что можно купить участок сегодня за 2 км от предполагаемой станции ВСМ, а назавтра узнать, что ВСМ пройдет рядом с существующими путями на другом конце города за 25 км от участка. Это не должно принести убытка, потому что сегодня фактор ВСМ практически не закладывается в цену участков. Но будет досадно.

2) Но может оказаться и наоборот — в попытке подобраться ближе к станции можно оказаться слишком близко к путям ВСМ. И это, наверное, еще хуже для перспектив жилищного строительства. О тишине и экологии можно будет забыть. Участок потеряет привлекательность. Хотя ВСМ и обещают защитить шумозащитными экранами, но эксперты сходятся во мнении, что уровень шума будет повышен на расстоянии 700 м. В идеале сделать запас до 1.5 км.

3) Ну и аккуратнее надо быть во время сделки, смотреть назначение земли, знать об обременении, изучить перспективу проведения коммуникаций, желательно иметь представление о геологии участка и т.д. Я об этом еще, возможно, напишу в другом топике.

 

Проверяю на себе!

Обычно я стараюсь писать о том, что меня самого действительно интересует в данный момент.

Если я писал о вложении в ПАММы, то вкладывал свою 1000$ и рассказывал о судьбе этих денег в цикле топиков.

В марте 2012-го я написал о перспективах биткойна. По техническим причинам вложил, увы, с опозданием летом 2013-го около 1700$, а к концу 2013-го вывел из биткойнов уже порядка 7000$ (эх, замечательный 2013-ый)

Когда недавно писал об открытии Индивидуального инвест. счета и говорил о долгосрочных вложениях в российскую фонду, то это тоже была не теоретическая инструкция — весь процесс показал на своем примере

Ну и этот топик пишу не просто так ради голословной аналитики. К данному моменту я нахожусь в процессе сделки по покупке земельного участка. Как раз вблизи предполагаемой станции ВСМ. Когда все пройдет (еще пару недель), напишу вторую часть с подробностями.

Удачных инвестиций!